Приобретение чужой доли в квартире
Иногда квартиру разделяют между собой люди, не являющиеся родственниками. Нередко они согласны продать её сособственникам, но по цене значительно выше рыночной. Есть ли способ в рамках закона заставить гражданина осуществить продажу по рыночной стоимости., Об этом рассказал Верховный суд.
Делёж квартиры через суд
Чтобы разделить имущество, можно пойти двумя путями:
- заключить соответствующее соглашение и оговорить в нём размер долей;
- обратиться в суд.
Порой выделить долю невозможно: часть имущества слишком мала или имущество является неделимым. Тогда допускается выплата компенсации, соразмерной стоимости доли, но только с согласия её собственника. Впрочем, в некоторых случаях его можно «заставить» взять деньги вместо имущества.
Часто происходит так: недвижимость передаётся в дар или оказывается завещана нескольким лицам, при этом одни из них совместно используют её, а другие – не используют, и их доля незначительна.
Иван и Варвара Крючковы с несовершеннолетней дочерью занимали трёхкомнатную квартиру общей площадью 66,4 кв. м. Жильё было в равных долях приватизировано Иваном и его матерью. Последняя продала свою долю Владимиру Захарченко, а тот впоследствии подарил по трети своей доли Инне Новиченковой и Ольге Захарченко. В итоге семья Крючковых вместе с ещё одной родственницей (ей принадлежала 1/12 квартиры) заняли одну половину недвижимости, а Иван, Инна и Ольга – другую.
Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя, но стороны не договорились о цене. Крючковы обратились в Измайловский районный суд, требуя признать доли Инны и Ольги незначительными (каждой принадлежало по 1/6 квартиры) и передать их по рыночной стоимости Крючковым.
Районный суд не защитил истцов, в отличие от апелляционной инстанции (дело № 33-14211/2016 слушалось в Московском городском суде). Доли Новиченковой и Захарченко признали незначительными. В квартире не нашлось комнаты, сопоставимой по площади с долями Инны и Ольги, в которую можно было бы поместить их. Кроме того, у ответчиков имелась другая недвижимость.
Основания для принудительной продажи доли
В Верховном суде ответчики пытались доказать, что нуждаются в квартире, а продать долю отказались, потому что оценщик назначил заниженную стоимость.. Впрочем, на проведении новой экспертизы они тоже не настаивали.
Судьи ВС оставили решение без изменений, сославшись на п. 4 ст. 252 ГК, где указывается, когда собственника можно заставить продать незначительную долю. Впрочем, необходимо соблюдение ещё двух условий:
- Доля не должна использоваться собственником.
- Должна отсутствовать возможность выделить долю.
Решает, нужна доля владельцу или нет, суд, учитывая возраст, профессию, состояние здоровья гражданина и другие факторы.
Как подтверждается незаинтересованность собственника в использовании доли?
- Выпиской из ЕГРН можно доказать, что у собственника есть другое жильё, а долевым имуществом он не пользовался.
- Предоставляются документы, подтверждающие, что расходы на имущество несли другие собственники.
- Суд вправе оценить отношения между собственниками, наличие родственных связей.
- Суд определяет, можно ли выделить долю, учитывая размер жилплощади, наличие изолированного помещения, сопоставимого по площади с размером доли.
Впрочем, непонятно : почему суд не привлёк к участию в деле Ивана Захарченко и родственницу Крючковых, доли которых составляют соответственно 1/6 и 1/12, ведь спор затрагивает и их интересы Такие споры нужно стараться решать в досудебном порядке.
А если дело все-таки дошло до суда, нужно занять активную позицию и привести все возможные доказательства, включая заключения экспертов и показания свидетелей.