Три самых отменяемых договора в сфере жилья
Ежегодно заключается почти девять млн. сделок, предметом которых выступает жилое помещение: граждане приватизируют, продают, меняют, дарят, наследуют жилплощадь, однако далеко не всегда удается сохранить свои права на недвижимость. Для многих людей вслед за сделкой может начаться суд, они могут потерять жилье из-за юридических ошибок и т.д. Разберемся с тремя наиболее уязвимыми в этом плане договорами.
- Пожизненное содержание с иждивением.
Эти договора одни из самых рискованных сделок с недвижимостью.В 2015 г. на каждые сто договоров пожизненного содержания с иждивением приходилось примерно 40 отмененных. Обычная рента предполагает передачу недвижимости в собственность тому лицу, которое каждый месяц выплачивает бывшему владельцу определенную денежную сумму. Чтобы избежать проблем, приобретателю достаточно лишь своевременно перечислять деньги, сохраняя квитанции о платежах. Однако при подписании договора пожизненного содержания с иждивением этих мер не достаточно.. В этом случае требуется передавать не только деньги, но содержать собственника жилья: приобретать лекарства, одежду, еду, платить за коммунальные услуги и т.д. Невыполнение этих требований влечет отмену договора. Через некоторое время собственник может заявить, что получатель жилья не выполняет условия, не кормит, не покупает одежду, и договор может быть расторгнут. В этом случае требуется, помимо квитанций о денежных переводах, сохранять чеки из аптек, продуктовых магазинов, обеспечивать свидетельские показания, роспись собственника о получении нужного числа денег, еды и т.д. Если этого не делать, договор расторгнут, а деньги иждивенцы не вернут.
Хорошим примером является спор московской пенсионерки с рентодателем: тот своевременно не произвел ремонт, хотя исправно, в течение шести лет, перечислял деньги на содержание москвички. Договор был расторгнут, и рентодатель только впустую потратил деньги. В другом случае пенсионерка из Подмосковья, получая на протяжении трех лет деньги, вдруг сообщила, что квартиру ее плохо убирают, за ней самой не ухаживают, что отрицательно сказалось на здоровье.
- Дарение квартиры
Многие полагают, что есть только два основания для аннулирования договора дарения: покушение лица, получившего подарок, на дарителя, а также плохое обращение с подаренным жильем. В действительности, оснований куда больше. Есть три основных варианта развития событий.
При первом варианте дарение может быть признано притворной сделкой. Это может произойти в случае, если договор дарения был прикрытием для купли-продажи, мены и т.д. Форму же дарения избирают для ухода от налогов либо же скрытия имущества третьих лиц (чиновников, например, или родственников). Так, жительница Удмуртии намеревалась продать квартиру своей внучатой племяннице. Та попросила оформить сделку как дарение, так как не хотела, чтобы доля в имуществе досталась мужу (они вот-вот могли развестись). Однако это не понравилось сыну мнимой дарительницы: он доказал в судебном процессе, что деньги за квартиру были переданы, и сделка была признана недействительной.
Вторым вариантом является признание дарителя недееспособным. Или он сам, или заинтересованные лица могут потребовать признания договора дарения заключенным в невменяемом состоянии. Так, например, пенсионер в Петербурге подарил квартиру совершенно постороннему лицу, что не понравилось наследникам. Те доказали, что во время осуществления сделки пенсионер действий своих не осознавал, а значит, сделка должна быть признана недействительной.
Третий вариант – дарение под влиянием заблуждения. Так, в Краснодарском крае пенсионеры подарили жилье работнику социальной службы, считая, что заключают договор содержания с иждивением. Только прокуратуре удалось вернуть квартиру собственникам после судебного процесса.
- Купля-продажа жилья.
Подобные сделки с жильем наиболее популярны, а значит, и проблемы с ними происходят чаще всего. Очень часто договоры купли-продажи расторгаются, когда были нарушены существенные условия, серьезным образом изменились жизненные обстоятельства и т.д. Бывает, что продавец не желает выселяться из приобретенного жилья, покупатель не в силах осуществить полную оплату по сделке и т.д. Иногда выясняется, что третьи лица претендуют на купленное жилье, а продавец ни о чем таком не предупреждал. Причиной также может быть плохая сохранность жилья. Недавно Верховный суд принял знаковое решение в этой сфере. В Сочи продали квартиру, где невозможно жить из-за нарушений санитарных и прочих норм. Дело дошло до Верховного суда. Тот указал, что неустранимые недостатки покупки – это основание для расторжения договора.