Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?

Регионы один за другим пересматривают кадастровую стоимость в сторону повышения. Москва одной из первых пошла на это. В декабре прошлого года правительство Москвы направило в Росреестр обновленные данные, что, в среднем, привело к росту цены зданий на 2,5 %. Однако это лишь что средние цифры. Некоторые объекты коммерческой недвижимости подорожали куда сильнее. Например, один торговый центр на Лубянке до 2016 г. оценивался чуть более чем в 115 млн. рублей, после переоценки – в 2,7 млрд. рублей. Налог вырос, соответственно, с 1,5 млн. рублей до 38 млн. рублей. Оспорить такое повышение не получилось: не хватило времени. Заявление надо было подать до конца года. Что необходимо сделать, чтобы избежать таких проблем ?

Рекомендация № 1

Постоянно получайте актуальную информацию о кадастровой стоимости объекта.

Прежде всего, это отслеживание новостей компаниями. Так, например, отмену моратория на переоценку кадастровой стоимости активно освещали в прессе, об этом говорили десятки и сотни экспертов и чиновников. Однако собственники пропустили отмену моратория, ожидая уведомления – и ошиблись.

Плюсом для собственников является то, что переоценивать кадастровую стоимость региональные администрации могут один раз в два года, не чаще. Например, в Москве до 1 января 2018 г. стоимость уже остановлена. В большинстве других регионов страны переоценку проводили несколько лет назад, и власти могут пойти на этот шаг. Чтобы не пропустить изменения, подготовиться к нему, нужно периодически запрашивать данные у Росреестра. Полезную информацию могут размещать на сайтах правительств и администраций субъектов: на них возложена обязанность публиковать результаты переоценки кадастровой стоимости.

Рекомендация № 2

Решить для себя: надо ли оспаривать новую кадастровую стоимость

Изменения кадастровой стоимости вполне реально добиться, если после переоценки она превышает рыночную цену на 20-30%. Однако предварительно требуется подсчитать, какие расходы и результаты вас ждут. Сама процедура затратная: расходы на оценку, юристов и т.д. По данной категории дел суд не обязан присуждать судебные расходы (гонорар юристов, стоимость экспертизы и т.д.) заявителю даже в том случае, даже если решение окажется в пользу собственника. Добиваться переоценки выгодно, если налоговая выгода превысит затраты на процедуру.

Рекомендация № 3

Не затягивать с подачей заявления.

В том случае, если собственник высоко оценивает свои шансы на успех, нельзя затягивать с подачей жалобы. В соответствии с законодательством, пересмотренные показатели кадастровой стоимости будут действовать только с того года, когда суд вынес решение в пользу собственника. Так, если решение вынесли в 2017 г., то кадастровая стоимость будет пересмотрена только начиная с 2017 г. В случае , когда она была завышена и в 2016, и в 2015, она все равно не будет пересматриваться. Если судебное разбирательство затянется на долгие месяцы , пока суд вынесет решение, региональные власти могут еще раз пересмотреть кадастровую стоимость. В этом случае придется начинать все сначала.

Рекомендация № 4

Выбирать квалифицированного оценщика.

Собственнику часто отказывают в пересмотре кадастровой стоимости, из-за плохо составленных материалов независимой оценки. В документацию могут закрасться ошибки, оценщик может не внести существенные для исхода дела сведения и т.д. Если собственник намерен получить положительный результат, он должен приложить усилия для поиска профессиональных оценщиков. Выбирая оценщика, надо поискать отзывы на его работу, узнать, сколько он действует на рынке, ознакомиться с информацией в СМИ. Важным показателем будет также членство оценщика в саморегулируемой организации: хорошие специалисты должны состоять ее участниками и застраховать свою ответственность на сумму в пять млн. рублей.

Рекомендация № 5

Подавать заявление сразу в суд.

С 1 января 2017 г. закон «О государственной кадастровой оценке» претерпел изменения. Для юридических лиц перестал быть обязательным досудебный порядок обжалования результатов кадастровой стоимости. Теперь при несогласии с кадастровой стоимостью организация имеет возможность сразу обратиться в суд, минуя комиссию Росреестра.

Это должно положительно сказаться на результатах обжалования и уменьшить затраты собственников. В 2016 г. комиссии Росреестра суммарно понизили кадастровую стоимость имущества менее чем на 9 %, тогда как через суды снижение кадастровой стоимости составило более 40 %. В 2016 г. в пользу собственника комиссии вынесли решение менее чем в 50 % случаев, а суды – в 63 % дел. При больших размерах кадастровой стоимости комиссии всегда сохраняли старую кадастровую стоимость,т.к. в комиссию входят и чиновники от местных правительств, которые в первую очередь заботятся о пополнении бюджета.