Справедливость в договоре аренды: позиция Верховного Суда
Случается, что арендатор или арендодатель необоснованно отказываются от дальнейшего исполнения договора. По общему правилу, сторона, решившая досрочно расторгнуть контракт без достаточных к тому оснований, должна выплатить другой стороне компенсацию. Однако часто размер выплат необоснованно высок по сравнению с реальными убытками. Теперь сумму, подлежащую уплате, можно оспорить в суде. Как это работает, объяснила экономическая коллегия ВС.
Поводом для нововведения послужил спор по делу № А07-27527/2015 между X5 Retail Group (куда входят гипермаркеты «Перекрёсток» и «Карусель») и «Уфимским хлопчатобумажным комбинатом». «Икс 5 Недвижимость», заключившая договор аренды помещений для гипермаркета, решила досрочно расторгнуть его через 4 года после заключения вместо оговорённых 15. По контракту было уплачено 43 млн. рублей – сумма за весь период пользования помещением. Согласно сложившейся практике, возврату данная сумма не подлежала и оставалась у арендодателя. Однако X5 Retail Group подала в суд и заявила, что согласна уплатить лишь 7,6 млн. рублей.
18-й Арбитражный апелляционный суд принял доводы истца и, сославшись на принцип справедливости, признал такой размер компенсации удовлетворительным. Однако Арбитражный суд Уральского округа придерживался обратного мнения: стороны при заключении договора оговорили все условия, осознавали возможные риски и были согласны на них, а поэтому опираться стоит не на справедливость, а на свободу договора.
Дело дошло до Верховного Суда. Слушание прошло 22 июня, и на нём арендатор заявил, что его компания в договоре выступала в роли слабой стороны и попросту не могла отказаться от невыгодных условий.
ВС согласился с приведёнными доводами и отправил дело на пересмотр. По мнению вышей инстанции, при установлении размера компенсации нужно соблюдать принцип добросовестности (ст. 10 ГК).
Судьи ВС постановили, что комбинат был вправе потребовать от арендатора уплаты установленной договором суммы, однако при этом следовало соблюдать принцип разумности и добросовестности. Поскольку размер компенсации явно не соответствует «масштабу катастрофы» после расторжения договора, его нужно уменьшить. Суд указал и на то, что освобождённые гипермаркетом помещения всего через полгода были заняты новым арендатором, который, к тому же, согласился платить намного больше ритейлера. На основании данного факта можно сделать вывод, что существенных убытков комбинат не понёс.
Впрочем, решили судьи, снижение выплат более чем впятеро – до 7,6 млн рублей – не позволяет арендодателю полностью покрыть свои расходы и убытки, а значит, и эта сумма является несоразмерной. Оценить объём причинённого комбинату ущерба теперь надлежит Арбитражному суду Башкортостана.
Проверка на справедливость в суде
В договорах аренды часто встречается пункт об уплате компенсации аредатором, который в одностороннем порядке решит расторгнуть договор. Данная мера служит своеобразной защитой для арендодателей, которые даже в случае разрыва контракта смогут покрыть свои убытки компенсационными выплатами.
Верховный суд же указал, что рассчитывать на снижение их суммы можно лишь в исключительных случаях. Верховный Суд вполне обоснованно выразил своё мнение по данному поводу, сославшись на совокупность норм ГК. Однако как будет формироваться практика по данному вопросу, предсказать сложно. Ведь теперь, даже если стороны согласовали и отметили в договоре внушительную сумму компенсации, арендатор может быть признан «слабой стороной», а арендодателю не избежать проверки на разумность и обоснованность.