Кадастровая оценка и налоги

Верховному суду пришлось разбираться с расчетом и использованием кадастровой стоимости в налогообложении. После изменения методики расчета налога на недвижимость его размер резко увеличился. Кадастровая стоимость коммерческих объектов нередко завышается, хотя жилые строения по кадастру имеют ту же цену, что и предлагает за них рынок. Например, специалисты высказывают мнение о том, что в крупных мегаполисах, таких как Москва, кадастровая оценка завышена на половине объектов недвижимости. Ошибки в расчете стоимости недвижимости приводят к оспариванию результатов оценки, в том числе и через судебную систему. По статистике ВС РФ только за прошлый год количество таких заявлений в суд увеличилось на четверть, по сравнению с 2016 годом. Соответственно увеличилось и число судебных решений, где кадастровая стоимость признается завышенной. В некоторых случаях, владельцы недвижимости дошли в отстаивании своих прав до Верховного суда.

Повышение цены в последний момент

Насколько компаний, у которых во владении есть бизнес-недвижимость обратились в суд с требованием признания недействительным одного из постановлений правительства г. Москва. Этим документом в последние дни уходящего года было принято решение об изменении кадастровой стоимости торговых и деловых объектов. Соответственно, в разы увеличилась не только кадастровая цена недвижимости, но суммы налога.

Представитель властей в ходе судебных заседаний пояснил, что этот нормативный акт исправил ошибки в другом постановлении, где стоимость зданий торгового и делового назначения была рассчитана не верно из-за неверной информации, поданной Росреестром. Фактически было переквалифицировано назначение этих зданий с социального на коммерческое. Городской суд отклонил иск, сославшись на то, что ко времени подачи жалобы, нормативный акт перестал действовать, так как вступило в силу постановление московских властей, устанавливающее стоимость недвижимости на следующий календарный год и соответственно права владельцев зданий на момент спора не нарушены.

Истцы оспорили это решение в Верховном суде. Там отметили, что нижестоящий суд формально подошел к рассмотрению дела. ВС РФ пояснил, что постановление о стоимости объектов недвижимости на следующий год фактически не отменяет такой же документ предыдущего года, а действуют они в разные временные периоды. Кроме того, последствиями принятия этого документа стали результаты проверок налогового ведомства, которое пришло к выводам о занижении налогооблагаемой базы. Поэтому интересы истцов были затронуты оспариваемым документом. Дело вернулось для повторного рассмотрения в городской суд Москвы.

Эксперты отметили, что решение ВС РФ носит процессуальный характер и фактически не касается сути иска. Вместе с тем, его принятие повлияет не только на это дело, но и на решения по другим искам, касающимся спорного постановления. В настоящее время судебные инстанции отказывают в удовлетворении требований компаний, касающихся отмены изменения кадастровой стоимости по истечении налогового периода.

Налог в цене объекта

Нередки случаи, когда в кадастровую оценку коммерческой недвижимости включают суммы налога на добавленную стоимость. Собственники таких объектов и юристы видят в этом двойное налогообложение. Однако московские суды придерживаются другого мнения. Судьи разъясняют, что налог включен в общую оценку торгового объекта правомерно, так как в случае его продажи рыночная цена учитывает НДС. Одна из компаний дошла в судебной тяжбе до Верховного суда. Истцы доказывали, что НДС необходимо исключить из кадастровой оценки их торгового центра, так как они используют недвижимость, а не продают ее. Верховный суд согласился с доводами владельцев здания и отправил дело на пересмотр. При этом судьи ВС РФ не впервые отмечают неправомерность включения НДС в кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Несмотря на такое решение ВС РФ, суды принимают решения о включении этого налога в цену зданий и земельных участков. Эксперты опасаются, что теперь в заключении экспертиз просто не будет упоминаться, что кадастровая оценка проводилась с учетом НДС, однако, надеются, что такие выводы нижестоящих судебных инстанций можно будет впоследствии оспаривать в Верховном суде.

Споры о кадастровой оценке не всегда выгодны

Эксперты сходятся во мнении, что затевать тяжбу об изменении кадастровой стоимости можно только в случае ее значительного завышения. В таких исках судебные расходы в любом случае оплачивает истец. Помимо этого, необходимо сделать досудебную оценку соответствия рыночной и кадастровой цены объекта, а в процессе суда оплатить повторную экспертизу. В итоге такой спор может стоить собственнику сотни тысяч рублей. Юристы советуют начинать спор о кадастровой стоимости, если по предварительным подсчетам она может уменьшиться как минимум на 20 Кроме того, юридическим лицам на досудебном этапе необходимо получить решение по жалобе на кадастровую стоимость от специальной комиссии при Росреестре. Как правило, в нем оставляют результаты оценки без изменений. Юристы также обращают внимание, что сама методика определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости крайне субъективна и ее результаты зависят от многих факторов, в том числе от метода оценки. Поэтому и решения судов также зависят от мнения эксперта, который проводит судебную экспертизу стоимости. В итоге суд может пойти навстречу собственнику недвижимости, но уменьшить кадастровую стоимость не в том размере, на который изначально рассчитывал истец.

Фото: rway.ru